Les OPCI

Définition d’un OPCI

OPCI signifie : organismes de placement collectif immobilier. Ce sont des sociétés qui investissent dans l’immobilier. Ce genre de placement est dit « placement en pierre papier ». Les OPCI ont la possibilité de réaliser au maximum 90 % de leurs investissements dans l’immobilier mais il faut savoir que l’Autorité des marchés financiers n’agrée que les OPCI dont l’actif ne dépasse pas 60 % d’investissements dans l’immobilier : le reste, formé d’actifs financiers, se négocie plus facilement lorsque les demandes de rachat sont importantes.

Il existe deux formes d’OPCI :

•  Le Fonds de Placement Immobilier (FPI) : il relève de la fiscalité des revenus fonciers et forme une copropriété de valeurs mobilières qui ne possède pas la personnalité morale.
• La Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV : elle relève de la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers et possède la personnalité morale.

Fonctionnement d’une OPCI

L’actif de l’OPCI doit nécessairement réserver au moins 10 % de liquidités pour garantir le rachat de parts. Si ces demandes de rachats sont importantes, le gérant a 6 mois pour le remboursement des vendeurs.
Constitution des investissements immobiliers des OPCI :

• Les Fonds de Placement Immobilier (FPI) comprennent des immeubles physiques et des parts de sociétés non cotées qui détiennent une majorité d’actifs immobiliers.
• Les Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV) comprennent de l’immobilier non coté qui peut être complété jusqu’à 9 % de l’actif global, par des parts de sociétés foncières cotées.

Les OPCI ont l’obligation de distribuer :
pour les Fonds de Placement Immobilier (FPI) :  85 % du résultat et 85 % des plus-values de cession réalisées,
pour les Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV) : au moins 85 % du résultat distribuable et 50 % des plus-values.

Détention d’une OPCI

N’importe qui peut en détenir. Ce placement permet l’investissement dans la pierre à partir d’une mise de départ peu élevée, la constitution d’un patrimoine qui garantit la mutualisation des risques et permet d’éviter les problèmes de gestion, l’obtention de revenus stables. Il est possible de souscrire auprès de n’importe quelle banque. Certaines comme la Caisse d’épargne, la Banque postale, l’UFG et la banque Populaire proposent leur propre OPCI.

Parts d’OPCI : quelle disponibilité?

Les associés ont la possibilité de revendre leurs parts lorsqu’ils le souhaitent. La Société les leur rachète par le biais d’une trésorerie qui équivaut à une somme comprise entre 10 et 40 % des encours gérés.

Parts d’OPCI : des garanties ?

Il n’y en a pas, le marché immobilier étant susceptible d’être touché par des baisses de prix.

Parts d’OPCI : quelle rentabilité?

Elle équivaut à peu près à celle des placements immobiliers, soit environ 4% en tenant compte de la plus-value et du rendement.

Quels frais de fonctionnement pour les parts d’OPCI ?

Il existe des frais de souscriptions qui augmentent la valeur liquidative des parts entre 5 et 10 % et des frais de gestion annuels qui sont d’à peu près 3%.

Fiscalité des parts d’OPCI

Il existe deux modes de taxation des revenus et des plus-values. Les Fonds de Placement immobilier relèvent de la taxation au titre des revenus fonciers. Les Sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable relèvent de la taxation au titre des revenus fonciers.

Fiscalité des FPI :

• Les revenus sont soumis à imposition selon leur origine : obligataires, locatifs, etc.
• les revenus fonciers majoritaires sont soumis à l’impôt sur le revenu.
• Si les revenus fonciers annuels du contribuable n’excèdent pas 15 000 €, ils sont soumis à imposition au barème progressif de l’IR après abattement forfaitaire de 30 % (régime du microfoncier). Si les revenus annuels dépassent 15 000 €, ils sont soumis à imposition au barème progressif de l’IR après déduction de la totalité des charges.

Les plus-values immobilières excédant 15 000 € sont soumises à imposition à hauteur  de 16 %,  mais sont exonérées au delà de 15 ans de détention.
Les revenus et plus-values font également l’objet de prélèvements sociaux au taux de 12,10 %.

Fiscalité des SPPICAV : elle est la même que celle des valeurs mobilières :

• les revenus sont imposés de la même manière que les dividendes d’actions.
• les plus-values de cession font l’objet d’une imposition semblable à celles des valeurs mobilières et comportent un seuil de cession annuel.